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株式会社GROOVE　Plus（グルーヴプラス）

神戸市北区、兵庫県三田市のエリア特化型の企業です。

土地、一戸建て、マンションなど売却査定を承っております。

弊社、メガバンク銀行提携の住宅ローンもございますので、

専門アドバイザーによる購入相談も承っております。

ぜひ、ご相談ください。

 

今回は、不動産の契約（中古戸建）で耳に聞く「契約不適合責任」を解説します。

 

そもそも、契約不適合責任とは、不動産を所有している売主に生じる不動産の売買契約の履行において、買主に引き渡すときに、

売買する不動産が、数量、種類、品質、が契約時の内容と合っていない場合に、売主が買主に対し負うべき責任になります。

 

売主・買主共に、この契約不適合責任を理解しないと契約や引き渡し後にトラブルになるケースがあり、最悪の場合、裁判で争わないといけなくなってしまいます。又、売主が個人の場合、基本的に３か月間は買主に対し契約不適合責任を負わないといけないです。

 

そうならないために、契約不適合責任を負う箇所は、建物のどの設備かについて触れます。

 

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①雨水の浸入を防止する部分の雨漏り
②建物の構造耐力上主要な部分の腐食
③シロアリの害
④給排水管（敷地内埋設給排水管を含みます。）・排水桝の故障

 

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こちらの４点が、中古戸建の契約時、売主が契約不適合責任を負わないといけないです。

 

①雨水の浸入を防止する部分の雨漏り

 

中古戸建てにおける保険事故のうち、実は全体の約95%が雨漏りになります。

また、雨漏りと聞くとピンとくるのが、屋根からポタポタ雨水が落ちるのが、雨漏りと考える人が多いかもしれませんが、

屋根からの雨漏りは全体の約2.5~3割くらいからしかなく、外壁部分や窓やドアの隙間、バルコニー等から雨漏りがしているケースが多く、

意外な場所からも雨漏りは発生することもあり、売主はもちろん、買主は引き渡しから３か月間は私生活をしているうえで、

こまめに確認した方が良さそうです。

また、雨漏りが起きる一番の原因として、日本の戸建ては木造で建築している場合が大半を占めるため、

雨水に弱く、雨漏りが発生しやすい可能性が、軽量鉄骨造等の住宅と比べて、発生する可能性があります。

そのため中古住宅の購入する前の内覧時に雨漏りしていないか？天井にシミ等ないか？天井に腐食してないか？等、確認するのがおすすめです。

 

②建物の構造耐力上主要な部分の腐食

 

そもそも構造耐力上主要な部分とは、建築物を支えるための構造部分になります。

例えば、購入した建物が、強風で吹き飛ばされるような建物になっていないかを指します。

 

それでは、その箇所とはどこなのか下記に纏めてみました。

 

・基礎

中古戸建ての基礎とは、建物を支える下部構造で、建物と地盤との間にある”コンクリート部分”になります
・柱

柱は建物の土台から軒まで繋がっているもので、建物上の構造で最も関係している重要な柱になります
・壁

建物を囲い、または部屋の間の隔てとするもの

・土台

土台とは、構造躯体の最下部に設けられる構造材になります

・屋根版(やねいた）

屋根材の下に用いる構造耐力上主要な板になります
・床版(しょうばん)

中古戸建の床版とは、床に張る板のことです。主に仕上げ材を指しますが、下地のことをいう場合もあります。

・横架材(おうかざい)

梁、胴差し、土台など、木造住宅建築の軸組において水平方向に繋ぐ部材のことを指します。

 

これらが、腐食をしていれば、買主は、売主に対し修補請求を行える場合があります。

 

③シロアリの害

シロアリは、木造住宅の構造材や家具、建物の外装など、さまざまなものを食い荒らして被害をもたらすもので、

このシロアリの害も注意しなければいけません

 

シロアリが及ぼす場所は下記の通りです。

 

・土台と柱の被害

こちらがよく耳にするケースが多いと思います。

戸建て住宅（特に木造住宅）の土台と柱の被害が多く、シロアリは地中から建物に侵入してくることが殆どです。

まず土台、床、柱などの地面部分にあたる下部が食害されます。

 

・畳の被害

これもイメージされやすいですが、畳をめくったら大量のシロアリが出てきたと、シロアリの被害で２番目に多い被害になります。

さらに、畳の上に置いている樹木のタンスや家具の下の畳がシロアリに食害されていることもあり、気を付けないといけないです。

 

・天井の被害

これは意外かもしれませんが、土台、柱と侵食が進むと天井裏の部分に被害をもたらします。

特にイエシロアリという種類は水を運ぶ能力があり、被害は建物の屋根部分にあたる上層部に及ぶこともあります。

 

また、外壁からも侵入する場合があるので、適度に防虫工事をすることをお勧めします。

 

④給排水管（敷地内埋設給排水管を含みます。）・排水桝の故障

 

給排水管とは、戸建て物件に設置される給水（キッチンや洗面、風呂から出る水）や排水(トイレ等から流す水）のための配管のこと指します。 一般的には水を出すところを給水管、水を流すところ排水管といいます。

 

排水枡とは、中古戸建の敷地内にある排水管の合流部に多く設置してあります。お家から出たお風呂、トイレ、キッチンの排水から異物等を取り除き、汚れた水だけを公共の下水施設に流すものになります。

 

これらの配管から、水が出ない、水漏れ、水の勢いが著しく弱い時に、故障となり、取り換えなどをしてもらえる場合があります。

 

 

まとめ

 

今回は、中古戸建の契約でよく耳に聞く「契約不適合責任」の種類について解説しました。

 

ご紹介した４点の部分ですが、内覧時にすべてを確認することはできません。

ましてや、建物壁や床の中など、確認できない箇所もあります。

そのため、気になる方は、建物状況調査（インスペクション）を受けるようにしましょう。

 

建物状況調査（インスペクション）とは、第三者機関の建築士などが、主に耐震性や建物の基礎や外壁のひび割れ、床の強度、雨漏りの跡や劣化、シロアリの害、不具合の有無などを調査してくれます。

 

最後までお読みいただきありがとうございます。