2024.10.16
住宅ローンを通すときの流れを徹底解説！中古戸建編
株式会社GROOVE Plus（グルーヴプラス）
神戸市北区、兵庫県三田市のエリア特化型の企業です。
土地、一戸建て、マンションなど売却査定を承っております。
弊社、メガバンク銀行提携の住宅ローンもございますので、
専門アドバイザーによる購入相談も承っております。
ぜひ、ご相談ください。
今回は住宅ローンを通すときの流れを解説します。
購入したい！中古戸建が見つかっても、9割以上の方は銀行の住宅ローンを契約し物件を購入するというのが一般的な流れです。
住宅ローンをスムーズに契約するためには、住宅ローンを提供している銀行の種類と内容、事前審査からの流れや所要日数を把握することが大事です。
住宅ローン事前審査からの流れや契約内容・必要書類・注意点を確認し、ゆとりと余裕を持って手続きを進んでいきましょう。
今回は上記の詳しい内容をわかりやすくお伝えします。
1. 住宅ローン事前審査の流れ
住宅ローンの契約時は、まず事前審査の申請をしなけば住宅ローンの契約には進めません。
それでは、簡単な流れと申請方法をいくつかご紹介します。
そもそも事前審査とは？
「事前審査」は本審査前の簡易的な審査となります。
事前審査の段階では、お客様自身が住宅ローンを使うことができるか？と契約者の社会的信用、経済力があるのかを確認します。
銀行の確認方法としては、会社員は源泉徴収票の提出、自営業者であれば確定申告書のコピー（直近3年分） 収支内訳書など、どちらも年収や所得の分かる書類が必要になります。
その他にも本人確認の運転免許証、マイナンバーカードのいずれかや、購入したい物件の書類関係も提出対象になります。
事前審査申請方法としては、ローン用紙を手書きし、それを銀行にお渡しする方法と、インターネットの申込になります。
インターネットで申込すると自己申告のみですることが多く、その場合は上記の資料の提出が不要です。
また銀行によって、審査通過の日数や契約時の条件が異なります。
自分に合った金融機関が見つからないときや、審査に通過できるか不安なときには、担当の不動産会社に相談したうえで、複数の金融機関へ事前審査を申込むをするのがオススメです。
2.物件の売買契約を行う
事前審査の承認が得られましたら、売買契約書、重要事項説明書の締結が必要になります。
この理由としましては、本審査を通すときに、『売買契約書、重要事項説明書』等の提出が必要になります。
その為、契約を早く進めたいときは、事前審査の申請を迅速に行うことがポイントになります。
また、物件を内覧する前に事前審査を通しておくと尚スムーズに契約、本審査、決済まで運ぶことができます。
3.本審査申し込み
売買契約締結が完了できれば本審査にに申込みをします。銀行から事前審査通過の連絡があれば、その中から希望に合う住宅ローンを選びましょう。
冒頭にお伝えした通り、事前審査は収入、社会的信用等が主なチェックポイントですが、本審査では物件そのものや契約者の健康状態等について審査されます。
まず物件そのものとは、住宅ローンは購入する物件を担保に銀行から借入ができるという仕組みになります。
そのため銀行の目線としても、借入額と物件の資産価値が近くなければいけません。というのも万が一契約者が何かしらの理由で返済不能となっても、貸出した資金をしっかりと回収できるか確認されます。
また、健康状態の告知は、住宅ローン特有の団体信用生命保険へ加入が必要のためです。契約者が不慮の事故などで死亡・高度障害などの場合に残債を肩代わりしてもらう保険で、一般的には加入が義務付けられています。
また、本審査に通過したとしても、融資の実行までに当初の申込み内容等が変われば再審査の可能性が出てきます。
例えば、車を買い替えて新たに自動車ローンの審査を通した場合、再審査を受けなければならない可能性が出てきます。
というのも、住宅ローンの借入額は年収倍率と返済比率という年収に占めるローンの割合が決まってます。
返済比率には他のローンを含むため、別のローンを組んでしまうと借入可能額の上限がオーバーになってしまう可能性がある為です。その他にも転職も住宅ローン審査中は避けましょう。
基準としては、当初の申込み時と契約者の状況が変われば、当然再審査の対象になります。
4.銀行と契約を締結
本審査の承認が出ましたら、住宅ローンを利用するために銀行と締結する契約が必要になります。これを金銭消費貸借契約と言います。
金銭消費貸借契約時には契約者本人や、契約内容によっては連帯債務者等の同席も必要になります。
契約日は、銀行の担当者から重要事項説明を受け内容（借入額、借入年数、金利）を確認したうえで、契約書への署名捺印をします。
基本的には、契約締結後に誤りがあったとしても訂正はできません。その為、確認事項を疎かにせず、全てクリアにしてから締結しましょう。
また、火災保険加入の確認の有無や、抵当権設定契約も同時に行います。
5.融資実行・残金決済・物件引渡
無事に銀行の契約が完了すると、融資実行、残金決済、物件引渡が行われます。またこちらの3点は同日になるケースがほとんどになります。
そのため中古戸建の場合、売主・買主・金融機関・不動産会社・司法書士と事前に日程の打ち合わせをし、調整しておく必要があります。
ただしお客様が日程調整をするのではなく、基本的には不動産会社の担当者が決済日までに日程の調整を行います。
融資された資金が買主から売主へ振り込まれ、物件の登記や抵当権の設定が行われたら、全ての手続きが完了です。それらの手続きは銀行の担当者と司法書士が連携を行います。
6.各手続きに必要な期間
最後に、住宅ローンの手続きにかかる時間を具体的にどのくらいの日数が必要なのかを項目ごとにご紹介します。
①事前審査は即日から1週間程度
事前審査は、長くて5営業日ほどで審査結果が出ます。少し早くする方法で、不動産会社経由で事前審査へ申し込むケースだと2～4日営業日ほどになります。
稀に即日で回答が出る金融機関もあります。またインターネットで申込むの場合は1～2日営業日で結果が出るケースもあります。
また長期休暇や繁忙期等、金融機関の混雑具合によっても、結果の日数が少し変動します。
②本審査は1週間から1カ月程度かかります
本審査は1週間～1カ月ほどの期間が必要になる場合があります。物件自体の審査項目が多くなることや、メガバンクであれば、支店・本店・保証会社のそれぞれで確認が必要の為、
結果が出るまでに時間が要することがあります。
さらに複数のローンを組んでいる、返済比率がぎりぎりのラインや個人事業主は経営状況の確認が必要になったり、審査の期間が長くなる場合があります。
また、書類に不備が見つかってしまうと、書類の出し直しや再審査の対象になることも。そうなるとさらなる時間がかかります。
万が一なにか不備があったとしても速やかに対応するようにしましょう。
③金銭消費貸借契約時から融資実行、残金決済、物件引渡まで
先ほどの説明通り、融資実行、残金決済、物件引渡し日は同日で行うことがほとんどですが、こちら3点をまとめて決済日ということが多いです。
金銭消費貸借契約時から、決済日は5営業日空けることが多く、これらを逆算したうえで決済日を決めると安心です。
事前審査の申し込みから決済までは、およそ2カ月前後かかると考えておきましょう。
まとめ
上記の内容通り、マイホームの購入は現金購入ではない限りすぐにはできません。
事前審査への申込みから決済までの流れを押さえ、それぞれの手続きに必要な期間や内容も確認しておきましょう。
各段階毎に必要な書類を確認し、一日でも早く用意しておくことで、スムーズに審査や手続きが進められます。
住宅ローンを通すときの流れについてのご紹介でしたが、最後までお読みいただきありがとうございます。
