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改正　建築基準法4月1日スタート

木造建築物「4号特例縮小」とは？

 

 

 

改正建築基準法が2025年4月に施行される。

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そもそも現代の建築基準法の「４号特例」とはなんだったのでしょうか。

 

4号特例とは、建築基準法第6条第1項第4号に該当する小規模建築物において、

建築確認申請の審査を省略できる制度のことをいいます。

 

4号特例に該当する建築物は「4号建築物」と呼ばれ、

木造の2階建て以下かつ床面積が500平方メートル以下であるなどの条件も決められています。

 

 

 

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脱炭素社会へ対応するために原則として、住宅を含む全ての建築物に「省エネ基準への適合」が義務付けられることで、「建築確認・検査」と「審査省略制度」の対象が変わる。多くの2階建ての木造住宅が該当する「4号建築物」が、①「新2号建築物」と、②「新3号建築物」となる。

 

①新2号建築物

木造平屋建て延べ床面積200㎡超を対象に、全ての地域で建築確認・検査（大規模な修繕・模様替えを含む）が必要となり、審査省略制度の対象外となる。

 

②新3号建築物

木造平屋建て延べ床面積200㎡以下を対象に、都市計画区域等内に建築する際に建築確認・検査が必要となり、審査省略制度の対象となる。

 

いわゆる「4号特例が縮小」され、延べ床面積200㎡以下の平屋建てを除く多くの新築住宅で構造などの審査が必要となるほか、増築や改築、リフォームでも建築確認申請が必要になる。

改正前の4号建築物は、確認申請書・図書（一部図書省略）であったが、改正後の新2号建築物では、「確認申請書・図書」+「構造関係規定等の図書（新たに提出が必要）」+「省エネ関連の図書（新たに提出が必要）」になる。

 

中古住宅が年々増加し、それが空き家化に向かうことが懸念される中、国は中古住宅をリフォーム・リノベーションすることで価値を保ちながら長く住み続けられる政策を推し進めています。

 

少子高齢社会で人口減少が加速化していることもあり、新築を増やすよりも既存住宅を有効に使う方向に舵を取り始めており、また、新築住宅の価格が高騰していることで、消費者が中古住宅を選択する傾向が強まっています。

 

 

今回の建築基準法の改正で、消費者になにが一番影響するのでしょうか。

 

結論

 

「新築住宅の建築費用（販売価格）、リフォーム・リノベーション費用が上がる」ことです。

 

中古住宅を購入する際に消費者は、近年建築資材の高騰や人で不足による人件費の増加の影響でリフォーム・リノベーションを検討することが増えています。

 

マイホームとして実際に住む自宅を含め、不動産投資家の中には、中古戸建て住宅を購入してリフォーム・リノベーションをしてから入居者を付けるなど、様々な不動産需要があるなかで今回4号特例縮小による影響を少なくないのではないか。と懸念されています。

 

新築住宅を建てる工務店などの建築業界では、改正法を受けて従来簡略化されていた設計図や構造計算が必要なケースが増えることで、これまで必要のなかった建築士など設計を行う会社に依頼する費用が増えるとされます。これにより工事全体に占める設計関連コストが1割程度アップするとの見解もあります。

 

一番大きいとされる部分は、リフォーム・リノベーション工事で築古ほど構造計算上、構造補強工事が必要になったり、省エネ対策が講じられていないため、省エネ基準に適合するための工事費用が必要になるケースが多いとみられ、こうした工事は、百万円単位での追加費用かかる公算が大きい。

旧耐震基準で建てられた住宅では耐震性への対応が追加される。法改正と直接的に関係があるわけではないが、工事現場の人手不足に伴う人件費のアップと、工事期間の長期化に伴う費用アップを勘案すれば、大掛かりな工事になるほど影響が大きくなりやすい。

こうしたことを踏まえると、リフォーム内容を当初予定よりも縮小して全面的な改装がしづらくなる。

フルリノベーションの場合、800万～1200万円が一つの目安になってきましたが、4月以降は１割～2割

前後コストアップする可能性も出てきています。

 

それらも踏まえ、今後は住宅業界の価格がさらに上がっていく可能性があることを視野に入れ、

新築住宅、中古住宅のリフォームなど家族で話し合い、決めていく必要があるが、2025年4月から建築基準法が改正されるので、早めの決断が功を奏すかもしれません。

 

以上、建築基準法の改正についてでした。

参考になりますと幸いです。

 

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