2024.06.18
中古住宅購入者が急増？ 中古戸建て購入で失敗しないためのポイント
株式会社GROOVE Plus（グルーヴプラス）
神戸市北区、兵庫県三田市のエリア特化型の企業です。
土地、一戸建て、マンションなど売却査定を承っております。
弊社、メガバンク銀行提携の住宅ローンもございますので、
専門アドバイザーによる購入相談も承っております。
ぜひ、ご相談ください。
中古住宅購入者が急増中？？
近年様々な社会情勢の影響で不動産業界では特に
建築資材が高騰しています。新築マンションや新築戸建ても資材が高騰することにより、
販売価格も同時に吊り上がってしまっているのが現実です。
今後も横ばいもしくは、まだ上がっていくのではないか。と見方がされていることが多いです。
そんな中、日本は昔から持ち家で子育てをしたい。などそういった文化が強く残っており、
人生一度なんだから、自分の家を購入したい。
誰もが一度は考えたことがあると思います。
ただ、物件価格の高騰で購入金額が上がることにより、住宅ローンの月の支払額が増えていますが、
所得があがらず、支払いに対して不安を抱えている方もいらっしゃるかと思います。
成人男性の平均所得は563万円、成人女性は314万円と
所得は前年比、前々年比、過去3年見ても大きくは変化がないのが現実です。
| 年齢階層 | 平均年収 |
|---|---|
| 19歳以下 | 124万円 |
| 20～24歳 | 273万円 |
| 25～29歳 | 389万円 |
| 30～34歳 | 425万円 |
| 35～39歳 | 462万円 |
| 40～44歳 | 491万円 |
| 45～49歳 | 521万円 |
| 50～54歳 | 537万円 |
| 55～59歳 | 546万円 |
| 60～64歳 | 441万円 |
| 65～69歳 | 342万円 |
| 70歳以上 | 298万円 |
| 性別 | 平均年収 |
|---|---|
| 男性 | 563万円 |
| 女性 | 314万円 |
その影響か、近年、中古物件の購入件数が増加傾向にある。
中でも20代を中心とした若い世代の購入意欲が年々高まっており、
総務省の調査によれば29歳以下の2⼈以上世帯の持ち家率は毎年増加し、今や3割を超えています。
若い世代が「持ち家」を考えるきっかけとして、まず挙げられるのが現在の住宅ローンの低金利でしょう。賃貸居住で手元に戻ってこない家賃を支払うのであれば、資産になる「マイホーム」に住宅ローンとして払ったほうがいい、と合理的に考える人も多いでしょう。 又、「一生住み続ける家」にこだわっていないのも特徴です。たとえば夫婦2人だけのときは、駅近の中古マンションを購入。数年暮らした後、家族が増えたタイミングで売却し、売却益を元手にファミリー層に人気のエリアの戸建てを購入する……というパターンも。
このように住居を「資産」と考え、住み替えも選択肢に入れている傾向も若い人たちには顕著だ。若い世代でも「新築」だけにこだわらず、希望条件に合えば比較的リーズナブルな中古の戸建てを選ぶケースも近年増えています。 「DIY」という言葉が流行り、リフォームやリノベーションといった考え方が浸透したこともあり、中古住宅を選ぶ層も少なくない。
ただ、あくまで中古住宅なので、過去の所有者の使い方などによっても
自宅の劣化スピードは変わるので、注意が必要でしょう。
そこで今回は中古住宅購入の際の注意点4つのポイントに絞って説明させていただきます。
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①ローンの返済額に無理はないか
借りられる金額＝「買える金額」ではないこと
まずはローンについて。新築、中古にかかわらず、「借りられる金額=“買える”金額ではない」ということを頭に入れておきましょう。住宅ローンでは、年収における年間返済額の割合を返済比率といい、借り入れできる金額がある程度決まっています。たとえば月々10万円程度なら無理なく返済できる、と考えた場合、年収400万円の人なら十分借りられる金額だ。 返済比率は金融機関によっても異なりますが、年収に対して返済額がおおよそ30～40％ぐらいで設定しているケースが多い。
（自動車など他の支払いがある場合にはそこも見られるので注意が必要です）
上記があくまで借りられる上限であるため、必要以上に借りると月々の返済が苦しくなってしまいます。無理なく支払える金額は、おおよそ返済比率25％～30%とも言われます。「自分たちが返せる額はどれぐらいか」を基準に、物件価格、予算を考えていくことが大切となります。
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②将来の変化を想定しているか
家族の変化、自身の健康状態など
次のポイントには「生活の変化を考慮して選ぶ」ということです。若い時は健康で、体力も十分にありますが、駅から遠くても魅力的な物件であれば、「自転車で通えばいい」と考えますが、ただ、人はいつまでも若くなく、20代、30代では問題なかった事柄が、年齢を重ねるにつれ、つらく感じる場合もあります。
いつまでも「同じ暮らしを維持できる」と考えず、「変わる」ことを予想して物件を選ぶよう心得ておきましょう。又、ローンの組み方にも気をつけたいところです。たとえば20代なら共働きで、ペアローンをベースとして購入予算を組み立てるかもしれないですが、子どもが生まれ、育児休暇中に所得が減ってしまうことも十分に考えられます。自分たちのライフスタイルは「変わるもの」として物件を選んだり、予算を組んだりすることをおすすめします。
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③将来売却できそうな物件か
「売りやすい」立地条件が備わっているか
先ほどと同様に、転職など仕事面をはじめ、家族構成などのライフスタイルの変化により同じ住宅に住み続けるのが難しくなるケースは多々あります。もし住み替えるのであれば、「売りやすい」場所を選ぶことも大きなポイントになってきます。特に戸建ては、マンションよりも、売れるまでに時間がかかるケースが多いです。駅からの距離などのアクセス、災害リスクなどさまざまな観点から、「将来売却できるか」を考えておく必要があるでしょう。
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④建物の性能はどうか
耐震性能、雨漏りの有無、建物の傾きなど
最後4つ目が、建物の性能の部分です。中古戸建てを購入するにあたり、最も気になるのが「耐震」などの建物性能だという方も多いと思います。耐震性を見る上で目安となるのが、人命を守るため建築基準法で定められている耐震基準や、建物自体の強さを示す耐震等級である。1950年に定められた耐震基準は1981年6月から新耐震基準に見直され、木造住宅では2000年にさらに厳密なルールが定められています。
住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)で定められた耐震等級についても、1～3という形でそれぞれ建物の強さを示す目安が存在します。しかし中古戸建ての耐震性能は、これらの規定だけでは判断できない難しさがあり、たとえば一般的な木造住宅では、10年～１5年ぐらいで屋根や外壁のメンテナンスが必要になってきます。窓などの開口部周りに用いるシーリング部分の劣化などが進むと雨漏りが起こり、どんどん内部へと浸入していき、築年数とともに被害が大きくなっていく。
屋根の場合は雨漏りという形で気づきやすいが、厄介なのは壁側からの雨漏りです。壁側から水が入っていても、室内で明らかになるまでには時間を要するケースが多く、気づかずにじわじわと壁の中を通って床下まで到達し、最終的には土台が腐食する事態にまでつながってしまいます。また朽ちた木材がシロアリの餌食になるなどの要因ともなってしまいます。木造の構造体、耐震性能を含めた建物の劣化へと大きな影響を及ぼすことになりかねません。加えて、建物の傾きにも注意が必要です。たとえば2000年以前の山あいのベッドタウン、造成地のような箇所は要注意です。 擁壁と建物が近い敷地に立つ中古戸建てでは、地盤の補強が行われていない可能性も考えられ、造成時に掘り起こした土の締固めが不十分などの理由で地盤が軟弱な場合もあります。中古物件の場合、そもそもの耐震性能が100だったとしても、劣化によりそれ以下となる可能性があることを意識しておきましょう。加えて見逃された初期不良が後々のトラブルにつながるケースも少なくありません。
できること
中古の戸建てを購入する際の注意点について、4つの観点からご紹介しましたが、強調したいのは、新築以上に「見えない部分を見る」に重きを置いてほしいという点です。外側がリフォーム・リノベーションで美しくなっていても、見えない箇所はどうなっているのかはわからない。建物を見るプロ、インスペクターに依頼し、将来的に発生するコストもある程度想定したうえで、物件を選んでいくという考え方が大切になってきますので、安物買いの銭失いという言葉があるように、安いからと言って購入するのではなく、一度立ち止まって、10万円ほどの費用はかかりますが、建物調査を入れることをおすすめします。
以上、参考になれば幸いです。
