2024.09.04
住宅ローン支払い中に金利があがると支払額はどうなる？
株式会社GROOVE Plus（グルーヴプラス）
神戸市北区、兵庫県三田市のエリア特化型の企業です。
土地、一戸建て、マンションなど売却査定を承っております。
弊社、メガバンク銀行提携の住宅ローンもございますので、
専門アドバイザーによる購入相談も承っております。
ぜひ、ご相談ください。
現在住宅ローンの支払い中で、変動金利を選択し、返済中の方は多くいらっしゃると思います。
住宅ローン支払い中に金利があがると支払額はどうなるの？と気にされますよね。
結論から言うと言葉の通り、金利が「変動（上昇）」すると支払額も増えることになります。
ここが固定金利の方と変動金利の方の大きな違いです。
ただ、すぐに支払いが増えることはほとんどありません。
多くの銀行の変動金利型で採用されている「5年ルール」と「125％ルール」というルールがあります。
ちなみに変動金利型の金利見直しは半年に1度の金融機関が多いです。
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５年ルールとは？
変動金利が上昇した場合、半年ごとに適用金利の見直しがあっても、毎月返済額は5年間変わらないというルールになります。適用金利が見直されても、毎月返済額が変わらないのであれば安心だと思うかもしれませんが、毎月返済額が変わらない5年の間に適用金利が下がっていくのであればいいですが、上昇する場合、適用金利の上昇によって、毎月返済額のうちの利息部分の金額が徐々に増えていくことになります。
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１２５％ルールとは？
上記のように5年ルール適用後、返済額の見直しの際に金利が大幅に上昇していた場合、
それまでの毎月返済額の125％の金額、つまり、25％アップの金額が上限になるというルールです。
例えばそれまでの毎月返済額が10万円である場合、の25％アップ、
つまり、12.5万円が6年目からの毎月返済額の上限になるというのが「125％ルール」です。
※変動金利型の利用を検討する際は、ルールの有無も含めて仕組みをきちんと確認するようにしましょう。
銀行によっては、そのような上限を設けていない金融機関もあります。
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変動金利の大幅な上昇は現時点では考えにくいものの、金利上昇リスクについて常に対策を考えておく必要があります。
① 貯蓄をしておく
② 繰り上げ返済をする
③ 借り換えをする
④ 借入額をできる限り抑える
⑤ 自宅の売却を検討
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① 貯蓄をしておく
変動金利の上昇により返済額が増加した場合に備えて、貯蓄をしておくことは有効な対策となります。
家計の見直しなど小さいところからがまずは第一歩です。
② 繰り上げ返済をする
金利上昇の対策として、繰り上げ返済は有効な対策のひとつです。貯蓄の中から、余裕の出た分を一部返済することで、元金部分に充当され、将来の利息負担を減らせます。
③ 借り換えをする
現時点で借り入れしている住宅ローンよりも金利が低い金融機関へ借り換えすることも、選択肢のひとつです。住宅ローンを借り換える際は、主に以下2つの方法を取ります。
- 今よりも金利の低い変動金利型の銀行を選ぶ
- 固定金利型サービスを選ぶ
変動金利が現時点の固定金利の水準を上回ると予想する方は、固定金利のへ借り換えるのも選択の１つです。
ただし、固定金利は変動金利よりも早い段階から金利が上昇する傾向にあります。そのため、固定金利への借り換えを検討する際は変動金利の上昇後ではなく、上昇前に実施することが重要です。
また、借り換えには手数料や登記費用などの諸費用が発生することも、考慮する必要があります。
※住宅ローン借り換え時にかかる諸費用(概算）
印紙税 １万～３万円
事務手数料 5万～20万円
保証料 借入額の2％～4％
事務手数料 １万～５万
抵当権設定費用 借入額の0.4%
元金残高によっては、100万円を超えることも珍しくありません。節約できる利息を諸費用が上回ると意味がないので、しっかり銀行へ相談の上、シュミレーションしてもらいましょう。
④ 借入額をできる限り抑える
金利が上昇することを前提に、現金をある程度入れることで借入額を抑えて住宅ローンを組むことで将来的に貯蓄をしやすくし、金利上昇時の返済リスクを抑えることができます。少ない借入額であれば月々の返済額も抑えられ、経済的な余裕を生み出し、金利変動に対応しやすくなります。
⑤ 自宅の売却を検討
すでに変動金利で住宅ローンを組んでいる方にとって、売却も選択肢のひとつとして持ってことあるでしょう。売却によって住宅ローンの残債額を上回れば、一切心配する必要はありません。
市場動向が良好であれば、売却によって一括返済はもちろん売却益を得られる可能性もあります。売却益を新たな住まいの購入資金や他の生活費に充てることで、経済的な余裕を生み出すことにつながるでしょう。
ただし、売却を検討する際は仲介手数料や登記費用などの諸費用が発生することを、考慮する必要があるので、不動産会社にかかる諸経費をしっかり聞いておきましょう。
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変動金利が向いている方
変動金利の特徴は「金利が低いものの、返済中に金利が上がるリスクがある」ということ。
返済に余裕があり、金利の動きに敏感な人に向いていると言えるでしょう。
また変動金利はいつでも固定期間に切り替えることが可能です。金利が上昇し始めたらすぐに対応し、固定期間が長めのタイプに切り替えることなどで、金利上昇による負担を抑えることができるでしょう。
固定金利が向いている方
固定金利の特徴は「金利はやや高めでも、金利上昇による返済額が変わらない」ということ。
「返済にあまり余裕がない方」ということになるでしょう。
返済に余裕がない場合、金利上昇で負担が増えるリスクはなるべく避けたいところです。その点、固定金利なら返済開始から完了までの金利が決まっているので、計画的な返済が可能になります。
また子育て世代はこれから教育費の負担が増えたり、病気にかかったり、、なにがあるかわかりません。子どもがいなかったり、まだ小さい世代はこれから先、子どもが増える可能性もありますよね。住宅ローンを借りるときには余裕があったとしても、将来の教育費を考えるとやはり金利上昇のリスクは避けたいところでしょう。
どちらがいいのかは誰にもわかりませんが、住宅ローンを理解し、注意して定期的に金利を
チェックすることで痛手を抑えることもできます。
以上、参考になれば幸いです。
